Tengo arrendado un local y me repercuten los gastos ¿deben ir con IVA y retención?
Cuando somos inquilinos de un local, oficina, despacho o almacén dedicado a nuestro negocio, es frecuente que en el contrato hayamos firmado que determinados gastos del arrendamiento tendremos que abonarlos nosotros, en vez del propietario del mismo.
Estos gastos, como suelen ser el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la tasa de basuras, suministros como el agua, en ocasiones la comunidad de propietarios, o incluso alguna reforma realizada en el local, al final los acabamos pagando nosotros, pero… ¿Cómo debe hacerse tributariamente esto para no tener problemas?
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¿Ha de emitirse factura por la repercusión de los gastos?
En el caso de que el gasto llegue a nuestro nombre, el gasto puede repercutirse dentro de la factura normal del arrendamiento como un suplidos (¿Qué son los suplidos y cómo los incluyo en mis facturas?.) En este caso, al ser un suplido, no se incluye en la base de la factura, y no se le aplica IVA ni retención, pero esto sólo pasa cuando el propio gasto viene a nuestro nombre, lo que en los gastos de los que hablamos como el IBI, no suele ocurrir. En el caso de que el gasto no venga a nuestro nombre, deberá incluirse en la factura, como parte de la renta abonada. Se puede desglosar e indicar gasto repercutido por el concepto correspondiente, pero dentro de una factura, al igual que la cuota del arrendamiento correspondiente.
¿Dicho gasto tiene que ir con IVA?
Este es uno de los errores más frecuentes que suceden con la repercusión de los gastos, la inclusión o no del IVA. Aunque el gasto no tenga IVA, como puede ser el caso del IBI, si nuestro arrendamiento (la renta mensual) va con IVA, la repercusión del gasto también.
Esto es por que es mayor renta, es como si parte de la renta se hubiera pactado en función de dicho gasto, de forma que la renta mensual a abonar es X dinero mensual más el coste del IBI. Esto es lo que dice la normativa tributaria y lo que ha interpretado la Dirección General de Tributos en múltiples consultas vinculantes. Concretamente, Dirección General de Tributos considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
¿Ha de aplicarse retención sobre dicha repercusión de gastos?
La cuestión de la retención siempre ha sido más discutida. Tanto es así que ha habido diferentes criterios en función de si el arrendatario era persona física, y en consecuencia sujeta al IRPF, o persona jurídica, y por tanto sometida a Impuesto sobre Sociedades. En la actualidad, parece que el criterio se ha aclarado, y que en consecuencia en toda repercusión de gastos debe aplicarse, al igual que IVA, retención sobre el importe abonado. Esto ha sido así interpretado en este caso más que por la propia legislación, que puede dar lugar a dudas, por las consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos.
El sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra recogido en el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Así, y con un carácter general, el apartado 2 del mencionado artículo determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Ya de forma expresa para los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos, el artículo 93 del Reglamento al cuantificar el importe de las retenciones sobre estos rendimientos establece de forma clara la base de retención indicando que la retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje regulado sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Por tanto, la retención sobre estos rendimientos no opera solamente sobre el concepto renta, sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los gastos de luz, agua y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
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Sobre el IBI, ocupación pública o tasas de residuos. Hay que aplicar el IVA al refacturarlo? La retención entiendo que sí.
Muchas gracias por el post. Muy útil!!
No soy experto en estas cosas, pero evidentemente me parece fuera de toda lógica que el arrendador tenga que facturar, por ejemplo, el consumo de luz, y de esa cantidad (que no es ningún tipo de beneficio de renta sino un servicio suplido, se tenga que detraer el IRPF como si de un ingreso se tratara.
Lo mismo con el IVA, ya que la factura original del consumo ya ha abonado el IVA correspondiente a ese consumo, con lo que se estaría abonando dos veces el IVA por un mismo consumo de energía.
Para mí es incomprensible.